Безопасность инвестора: схемы финансирования жилищного строительства

В данный момент первичный рынок жилья оживлен, и многие решаются на такой ответственный шаг, как приобретение собственной квартиры в новостройке. Следует отметить, что покупка квартиры была и остается операцией, сопряженной с некоторым риском. Даже не рассматривая такие вопиющие случаи, как, например, продажа одной и той же квартиры двум или трем покупателям, сохраняется вероятность, что ваша инвестиция окажется рискованнее, чем вам того хотелось.

Не стоит ориентироваться в первую очередь на местоположение стройкомплекса, как поступают многие. Лучше обратить внимание на деловую репутацию и документы девелоперской компании, а также на ряд построенных ею объектов. В перечень услуг юридической группы «ПРАВО» входит анализ деловой репутации застройщика, документации по выбранному вами объекту строительства и анализ безопасности схемы финансирования данного объекта.

Предварительные договора купли-продажи, вексели – такие бумаги, по сути, не дают инвестору права собственности. Застройщик получает от инвестора деньги, но нельзя приобрести право собственности на недвижимость, еще не сданную в эксплуатацию. Большинство подобных сделок в дальнейшем могут быть оспорены в суде.

Итак, согласно ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование жилищного строительства может производиться через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования (ИСИ), а также через эмиссию целевых облигаций. Другие способы инвестирования определяются исключительно законами.

Фонды финансирования строительства (ФФС) – это форма финансово-кредитных взаимоотношений застройщика и доверителей (физических и юридических лиц) при осуществлении жилищного строительства. В этой системе происходит привлечение управляющего (посредника), который от собственного имени действует в интересах доверителей. Управляющий ФФС – это финансовое учреждение, которое обеспечивает управление средствами доверителей (по сути, инвесторов), осуществляет контроль строительных работ (контроль сроков, финансирования, документации), руководясь правилами ФФС и договорами участия в ФФС. Если цель института совместного инвестирования (ИСИ) – это получение прибыли, то цель ФФС – получение доверителями фонда в собственность объектов недвижимости. При использовании схемы с эмиссией целевых облигаций инвестор рассчитывается с застройщиком ранее приобретенными облигациями – после того, как объект введен в эксплуатацию.

Иногда инвесторы решают объединить усилия и образовать жилищно-строительный кооператив, который, безусловно, имеет свои преимущества и недостатки. Привлекательность этого варианта состоит в сравнительной простоте, ведь начинающему инвестору не всегда удается с первого раза разобраться в сложной схеме финансирования и налогообложения через фонды финансирования строительства или эмиссию целевых облигаций.

Можно долго приводить примеры удачного использования различных схем финансирования строительства, называя аргументы pro и contra. Как правило, успех вашего предприятия зависит от верного расчета, основанного на индивидуальных данных и запросах. Одному инвестору подходит схема финансирования строительства через ФФС, а для другого оптимальным вариантом станет организация строительного кооператива. В сложившейся ситуации консультация юриста будет незаменима. С другой стороны, анализ схем финансирования и налогообложения строительства в Черкассах интересен не только инвестору, но и застройщику.

В следующей статье юридической группы «ПРАВО» будут рассмотрены варианты оптимизации налогообложения при финансировании строительства.

Ольга Устенко