Двойная регистрация права аренды: защита ”старого” арендатора (ч.1)

Рассмотрим ситуацию: в одном из районов Черкасской области Общество-1 арендует у физического лица земельный участок сельскохозяйственного назначения на долгосрочной основе. Договор заключен в 2007 году, зарегистрирован в районном производственном отделе регионального филиала Центра ГЗК несколько позже в том же году. Срок действия договора 15 лет. То есть, его действие должно закончиться 2022 году. Неожиданно Общество-1 получает от Общества-2 письменное требование о необходимости освобождения земельного участка в связи с тем, что последний является законным арендатором этого земельного участка и его иное вещное право (аренды) зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Общество-2 обращается к адвокатам, юристам, правоохранительным органам, в суд и обнаруживает, что владелец земли сознательно передал свой участок в аренду Обществу-2, а у государственного регистратора прав на недвижимое имущество не было оснований отказать Обществу-2 в регистрации права аренды, поскольку государственный реестр не содержал сведений о регистрации такого права за Обществом-1.

Представьте ситуацию, когда государственный регистратор прав ”забыл” убедиться в отсутствии иного вещного права, которое в настоящее время могло бы принадлежать другому лицу на этот же земельный участок, либо не убедился в этом сознательно, ссылаясь на ”упрощенный порядок” государственной регистрации прав на недвижимое имущество, когда заинтересованное лицо не приложило к поданному регистратору пакету документов выписку из Государственного земельного кадастра. Создана ситуация, которая способствует нарушению прав другого арендатора.

Упрощение процедуры для заявителя заключается в том, что ему больше не нужно подавать государственному регистратору прав выписку из Государственного земельного кадастра на земельный участок, поскольку ст.28-1 Закона Украины от 1 июля 2004 года N 1952-IV предусмотрено взаимодействие органа государственной регистрации прав и органа, который осуществляет ведение Государственного земельного кадастра, что означает автоматический и синхронный обмен информацией.

Согласно ст.9 Закона Украины от 1 июля 2004 года N 1952-IV, государственный регистратор устанавливает соответствие заявленных прав и представленных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество и их отягощениями.

Пункт 8-1 ч.2 ст.9 Закона Украины от 1 июля 2004 года N 1952-IV обязывает государственного регистратора при принятии решения о государственной регистрации вещного права, которое возникло и оформлено до 1 января 2013 года, запрашивать у органов, которые проводили государственную регистрацию договоров аренды или иным образом фиксировали возникновения такого права, соответствующую информацию.

Кроме того, согласно ст.38 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре», получение выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке является обязательным при совершении сделок в отношении земельного участка (кроме составления завещаний).

Следовательно, указанные выше законы предусматривают проверку наличия прав других лиц на земельний участок лишь в пределах сведений, внесенных в Государственный земельный кадастр и государственный регистратор не имеет права «забыть» или умышленно не осуществить получение сведений из Государственного земельного кадастра о возможном пользователе (арендатора) земельного участка.

Верховный суд Украины в постановлении от 29 сентября 2015 года, принятом в порядке пересмотра судебных решений в результате неодинакового применения судами одних и тех же норм права – частей второй, четвертой статьи 3, части первой статьи 8, пунктов 1, 8-1 части второй статьи 9 Закона № 1952-IV.), согласно которого: «государственный регистратор при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязан проверить информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных прав с целью недопущения одновременного существования их двойной государственной регистрации». Верховный суд Украины установил, что договоры аренды в пользу истца были зарегистрированы в Государственном реестре земель в 2007 году и срок их действия не истек, что делает невозможным на момент возникновения спорных правоотношений (2014) регистрации права аренды на те же участки за другим лицом.

Таким образом, государственный регистратор прав обязан, как минимум, получить выписку из Государственного земельного кадастра, в котором должен обратить внимание на информацию о возможном текущего пользователя (арендатора) земельного участка. Этот минимум является обязательным.

Представим далее, что с развитием событий Общество-1 узнало, что в Государственный земельный кадастр не внесена информация о нем, как арендаторе. Регистрационное дело государственного регистратора содержит выписку из ГЗК, в которой информации об Обществе-1 просто нет. Формально регистратор сделал проверку и его вины нет. Является ли правильным такой вывод и какой еще орган должен совершить действия, которых не совершил, читайте во второй части этого правового обзора.

Алексей Шамов