А  Д  В  О  К  А  Т
Г Р И Ц Е Н К О
Людмила Александровна
(067) 218-37-23     (093) 388-03-38
UA RU EN
Статья
24.02.2018

Практика нового Верховного суда по возобновлению договоров аренды земли

В стране продолжается масштабная судебная реформа и одним из самых ярких событий последнего времени для юридического сообщества был запуск 15 декабря 2017 работы нового Верховного Суда (далее – ВС) и вступления в силу в этот же день новыми процессуальными кодексами. То есть, новый Суд и совершенно новые правила игры!

В силу личной специализации, особое внимание я обратил на выводы ВС в земельных спорах, и, помимо прочего, по делам о возобновлении договоров аренды земли на новый срок на основании ст.33 Закона Украины «Об аренде земли».

За два полных месяца работы ВС рассмотрел не один десяток дел по вышеуказанному вопросу, а в последние дни количество его решений по земельным спорам просто зашкаливает.

Все мы наблюдали за конкурсом на должность судьи в ВС и видели, что команда судей подбирается достаточно прогрессивная. Среди них есть и адвокаты и ученые. Присутствие и активная позиция последних особенно чувствуется, когда вычитываешь свежие решения ВС.

Мне лично во времена работы предыдущего Верховного суда Украины не хватало расширенного толкования понятия «преимущественное право арендатора», «недобросовестное поведение арендодателя» (см.постановление ВС от 06.02.2018р. по делу №924 / 503/17), свежего понимания «верховенства права» (см.постановление ВС от 09.02.2018р. по делу №912 / 555/17).

В целом, ВС в этой категории споров придерживается правовых позиций старого ВСУ, но новый взгляд на привычные вещи уже ощущается.

Интересно наблюдать за самоидентификацией ВС в свете практики Европейского суда по правам человека. Так, от постановления к постановлению ВС цитирует решение ЕСПЧ «Пономарев против Украины», «Рябых против Российской Федерации», «Нелюбин против Российской Федерации» и другие, указывая на роль высшего суда, как органа, полномочия которого должны использоваться прежде всего для устранения фундаментальных нарушений . Поэтому, не найдя в решениях суда первой и апелляционной инстанций фундаментальных нарушений, ВС, как правило, отказывает в удовлетворении кассационной жалобы. Другой вопрос, что четких критериев для отнесения нарушения к числу фундаментальных нет, поскольку это достаточно оценочное понятие. Представляется, что со временем коллекция из нарушений, которые ВС определит в качестве фундаментальных, будет расти и наш юридический инструментарий в этом смысле станет богаче.

Было приятно найти правовую позицию ВС по автоматическому продлению предыдущих договорных отношений по ч.6 ст.33 Закона Украины «Об аренде земли», подкрепленную ссылкой на ст.764 ГК Украины; а преимущественное право нанимателя по ч.ч.1-5 ст.33 Закона Украины «Об аренде земли» – подкрепленное ст.777 ГК Украины (см. постановление от 24.01.2018р. по делу №395 / 977/16-ц).

Подтвердил ВС и сложившуюся практику по наиболее удачному построению исковых требований в этой категории споров. В частности, требование о признании заключенным дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли является наиболее эффективным. Кроме того, ВС выразил позицию и по ситуации когда размер арендной платы указан в договоре не в процентном отношении к нормативной денежной оценки земли, а в твердой денежной сумме; при этом, указанный в договоре размер арендной платы ниже установленного законодательно минимума арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности. При этом, ВС отметил, что «установление арендной платы в соответствующем размере от нормативной денежной оценки может быть предметом отдельного иска» (см.постановление ВС от 06.02.2018р. по делу №908 / 995/17). Кроме того, по другому делу ВС отметил, что в случае указания в договоре размера арендной платы, которая на момент возникновения спорных правоотношений является меньше установленного законодательно минимумум (для земель государственной и коммунальной собственности), арендная плата в таком случае должна выплачиваться на уровне не ниже такого уровня, однако это обстоятельство не должно помешать праву на возобновление договора аренды земли на новый срок. При этом, по мнению ВС, «именно на арендодателя (орган государственной власти) возложена обязанность согласовать с арендатором существенные условия договора, в том числе и размер арендной платы, в том числе в случае несоответствия его минимального размера законодательно установленном» (см.постановление ВС от 06.02.2018р. по делу №908 / 995/17).

Интересно, но не совсем понятно, прозвучало в одном из постановлений ВС мнение о том, что способов возобновления договора на основании ст.33 Закона Украины «Об аренде земли» не два а три. При этом, третий способ, по мнению ВС, предусмотрен частью 12 указанной статьи. В этой норме говорится, что в случае изменения границ земельного участка «возобновление договора аренды земли осуществляется в порядке получения земельного участка на праве аренды». В этом месте всегда было таинственно. С одной стороны, вроде и понятно, что изменение границы участка делает невозможным возобновление договора на новый срок. А с другой, часть 12 говорит об изменении границы именно как об основании для возобновления договора, хотя и в порядке, который является общим для получения участка в аренду. То есть, речь идет о равных со всеми другими претендентами условиях – аукционе. Представляется, что возобновление в этом случае является не правом арендатора (в смысле превалирующем, преобладающем перед другими, таком праве, которое может быть эффективно защищено), а просто возможностью еще раз взять этот же участок в аренду, если предоставить лучшее среди других претендентов предложение (см.постановление ВС от 21.02.2018р. по делу №927 / 660/17).

Вместе с тем, я не согласен с правовым подходом ВС по одной конкретному делу (идентифицировать которое сейчас здесь не буду, поскольку окончательного решения по нему нет), где арендатор выполнил все условия для возобновления договора аренды земли государственной собственности на новый срок и решениями суда первой и апелляционной инстанции его иск о возобновлении договора был доволен. Однако, в кассационный суд жалобу подало лицо, претендующее на получение в собственность части вышеуказанного арендованного земельного участка и на момент обращения с жалобой в вышестоящий суд это лицо уже имело разрешение распорядителя земли (главного управления Госгеокадастра в области, арендодателя) на разработку соответствующего проекта землеустройства и по результатам разработки последнего участок для жалобщика уже был сформирован и внесен в геоинформационную систему Государственного земельного кадастра. Как только возможно понять из текста постановления ВС, таких лиц много, вследствие чего арендуемый участок истца уже разделен на более мелкие участки для жалобщика и других. Установив эти обстоятельства, ВС отменил все судебные решения по делу и направил его на новое рассмотрение с целью выяснения действительных обстоятельств дела. По моему мнению, такое решение нельзя назвать сбалансированным, ведь установив наличие у жалобщика права на получение земельного участка в собственность, суд придал этому праву преимущество. Однако, если истец доказал должным образом наличие у него права на возобновление договора на новый срок при условии применения последствий по ч.6 ст.33 Закона Украины «Об аренде земли» – договор считается автоматически возобновленным на новый срок. А если договор возобновился, то не было периода, в котором право аренды истца отсутствовало, и который мог бы быть использован арендодателем для свободного распоряжения землей, в том числе для предоставления разрешения заинтересованным лицам для разработки проекта землеустройства без нотариально заверенного согласия истца, как землепользователя. А из этого может следовать, что предоставленные таким образом разрешения противоречат предписаниям ст.118 ЗК Украины, что в свою очередь не порождает у жалобщика какого-либо права на получение земельного участка в собственность.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что новый ВС активно выполняет обещанное и стоит на пути к верховенству права, что не исключает возникновения ошибок, в том числе по фундаментальным вопросам. Главное, чтобы таких ошибок было меньше и работа над ними имела место.

А мы продолжаем защищать права фермеров и сельхозпроизводителей на землю и приглашаем к сотрудничеству.

Алексей Шамов

 
ЗАДАТЬ ВОПРОС
ПЕРЕЗВОНИТЕ МНЕ
Контактные телефоны
(067) 474-18-61
(063) 577-11-88
Партнеры сайта
YuristAdvokat WebSite Teplodim Namapi
Programing by: © DOHC. Design by: © Furer. SEO: © Aweb. Powered by: © DoNS 1.4. 2008-2017. Разработка сайтов   Відвідувачів сьогодні: 74. Разом: 1359917
Обратная связь: ЮГ «Право»

Имя:
E-mail:
Текст сообщения:
Защитный код:
(для смены кода нажмите на него)
Обратный звонок: ЮГ «Право»

Имя:
Телефон:
Kомментарий: (по желанию)
Защитный код:
(для смены кода нажмите на него)
Подтверждение
Спасибо, Ваша заявка получена.
С Вами свяжутся в ближайшее время!