Купуємо нерухомість на банківських торгах. Виселення колишніх власників майна.

Із розвитком фінансово-економічної кризи на ринку вторинної нерухомості все частіше зустрічаються пропозиції банків, що бажають реалізувати конфісковане майно боржників за привабливою ціною. Але насправді така покупка може стати причиною неабиякого клопоту; зокрема часто виникає проблема виселення попередніх власників.

В 2009 році банк ”Т.” звернувся до суду з позовом до громадянина Б., що не виконав зобов’язання за іпотечним договором. В порядку виконання рішення суду було описано та накладено арешт на предмети іпотеки – житловий будинок та земельну ділянку в столичному передмісті, що належали боржнику з 2000 року. Посилаючись на те, що банк прийняв рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку майно, однак відповідачі не виконують його письмової вимоги про добровільне виселення зі спірного будинку, позивач просив суд виселити відповідачів з оспорюваного будинку зі зняттям з реєстраційного обліку. Л. міськрайонний суд своїм рішенням задовольнив вимоги банку. В листопаді 2012 року було проведено прилюдні торги з реалізації вищезгаданого житлового будинку та земельної ділянки. Переможцем торгів стала громадянка М. Тим часом боржники самі звернулися до суду і домоглися скасування рішення Л. міськрайонного суду щодо їх виселення. Нарешті у кінці 2015 року громадянка М. звернулася до Верховного Суду України. Результатом перегляду справи Верховним Судом України стала наступна практика.

В ситуації, що розглядається, положення іпотечних договорів не містять умов та порядку виселення іпотекодавця з наданого в іпотеку будинку у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки. Громадянин Б. зробив спробу залишити собі принаймні право проживати в будинку, який більше йому не належав.

Частиною першою статті 40 Закону «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Вказано, що виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Порядок виселення встановлює ЖК УРСР, зокрема стаття 109; частина третя цієї статті регулює порядок виселення громадян.

Прикінцевими положеннями Закону «Про іпотеку», який набрав чинності з 1 січня 2004 року, внесено зміни до ЖК УРСР і викладено в новій редакції.

За змістом Закону «Про іпотеку» та ЖК УРСР у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців у разі звернення стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення Закону «Про іпотеку», так і норми ЖК УРСР.

За змістом цих норм особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення), що є предметом іпотеки, у зв’язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, інше постійне житло надається тільки в тому разі, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла. Саме до цього зводяться висновки Верховного Суду України.

Підсумовуючи факти, бачимо, як через нібито незначну обставину справи громадянка М. опинилася в скрутній ситуації, адже судове рішення, яке заявниця просить переглянути, є обґрунтованим: суди правильно застосували норми матеріального права. Відтепер громадянка М., яка стала переможцем банківських торгів, не може виселити попереднього власника, не надавши йому іншого постійного житла. Саме до цього зводяться висновки Верховного Суду України.

Ніхто не застрахований від подібних колізій на всі 100%, але таку ймовірність можна різко знизити, якщо вчасно звернутися до кваліфікованого юриста, який проаналізує ситуацію і надасть пораду ще до того, як Ви укладете угоду. Такі перестороги значно економлять кошти і дорогоцінний час. Ви можете звертатись із будь-яких юридичних питань, пов’язаних з купівлею та продажем нерухомості, за контактними номерами або через форму зворотнього зв’язку. Адвокати юридичної групи «ПРАВО» надають юридичну допомогу не тільки в Черкасах, а й по всій Україні.