Подвійна реєстрація права оренди: захист ”старого” орендаря (ч.2)

У правовому огляді від 14.12.2015р. ми з вами розглянули ситуацію, коли недобросовісний орендодавець здав земельну ділянку в оренду іншій особі, в той час, коли ця земельна ділянка вже довгий час перебуває в довгостроковій оренді у добросовісного орендаря. Дійшли висновку, що державний реєстратор речових прав, який отримав витяг з Державного земельного кадастру без інформації про перебування земельної ділянки в оренді, міг би вважатись таким, що формальну перевірку вчинив і його вини при реєстрації права оренди за новим орендарем без врахування прав іншого діючого орендаря немає. Також ми дійшли висновку про можливе існування органу, який мав би вчинити дії, яких не вчинив. Про нього й поговоримо далі.

Для повноти дослідження обраної теми буде не зайвим згадати у які періоди та які органи займались державною реєстрацією договорів оренди землі а в подальшому – права оренди.

Відповідно до наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 N 174, у період з 02.07.2003 по 31.12.2010р. ведення Державного реєстру земель здійснювалось структурними підрозділами Центру ДЗК.

Згідно постанови Кабінету міністрів України від 9 вересня 2009 р. N 1021, у період з 01.01.2011р. до 01.01.2013р. ведення Державного реєстру земель здійснювалось посадовими особами територіальних органів Держземагентства.

Вимога про обов’язкову реєстрацію права оренди земельної ділянки з’явилась в Законі України N 1952-IV від 01 липня 2004 року лише з 01.01.2013р. З вказаної дати і по даний час така юридична дія, як державна реєстрація договору оренди відійшла у минуле, взамін чого прийшла реєстрація права. Відділи Держземагентства втратили реєстраційну функцію, а реєстрація права оренди проводилась реєстраційною службою.

В свою чергу, районні відділи Держземагентства зосередились на веденні Державного земельного кадастру. В подальшому, наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.02.2015 № 14 районні відділи Держземагентства реорганізовані у районні відділи Держгеокадастру з відповідним правонаступництвом. Згідно п.4. Положення про Управління (Відділ) Держгеокадастру у районі, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.02.2015 № 14, управління (Відділ) відповідно до покладених на нього завдань здійснює ведення Державного земельного кадастру, здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, веде поземельні книги та видає витяги із Державного земельного кадастру про земельні ділянки, забезпечує користування відомостями Державного земельного кадастру, тощо.

Згідно ч.4 ст.3 Закону України N 1952-IV від 01 липня 2004 року (станом на 2014 рік), права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Таким чином, якщо довгостроковий договір оренди землі у свій час був зареєстрований у Державному реєстрі земель шляхом внесення запису до відповідної книги реєстрації, то після 01 січня 2013 року немає необхідності проводити державну реєстрацію права оренди за цим договором в силу вищевказаного закону.

Разом з тим, державний реєстратор в описаній вище ситуації перевірив дані Державного земельного кадастру та відомостей про поточного орендаря не виявив. Однак, відсутність в Державному земельному кадастрі таких відомостей є наслідком винної бездіяльності з боку відповідного відділу Держземагентства (в подальшому – Держгеокадастру), оскільки відповідно до п.4 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр», відомості про земельні ділянки з Державного реєстру земель підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку.

Ступінь вини посадових осіб відділу Держземгантства (Держгеокадастру) посилюється тією обставиною, що їм достеменно відомий зміст Державного реєстру земель, в тому числі відомо про проведену державну реєстрацію договору оренди землі з поточним орендарем, однак до Державного земельного кадастру вони цю інформацію не перенесли і свідомо видають «чистий» витяг з Державного земельного кадастру без відомостей про поточного орендаря, повністю усвідомлюючи, що цим самим сприяють порушенню прав останнього.

Якщо описана ситуація відбулась і з вами, алгоритм наступних дій є досить очевидним. Необхідно подавати позов про визнання недійсним договору оренди з новим орендарем, скасування рішення державного реєстратора речових прав про реєстрацію права оренди нового орендаря, скасування відповідного запису в державному реєстрі речових права. Паралельно слід звернутись до правоохоронних органів з метою надання оцінки діям керівника відповідного відділу Держземагентства (Держгеокадастру) та кадастрового реєстратора, який видав «чистий» витяг з Державного земельного кадастру.

Адвокати юридичної групи «Право» з міста Черкаси можуть надати повний комплекс юридичних послуг щодо захисту вашого права оренди. Ми працюємо з виїздами по всій території України.

Олексій Шамов