Двойная регистрация права аренды: защита ”старого” арендатора (ч.2)

В правовом обзоре от 14.12.2015г. мы с вами рассмотрели ситуацию, когда недобросовестный арендодатель сдал земельный участок в аренду другому лицу, в то время, когда этот земельный участок уже долгое время находится в долгосрочной аренде у добросовестного арендатора. Пришли к выводу, что государственный регистратор прав, который получил выписку из Государственного земельного кадастра без информации о пребывании земельного участка в аренде, мог бы считаться формально выполнившим проверку и его вины во время регистрации права аренды за новым арендатором без учета прав другого действующего арендатора нет. Также мы пришли к выводу о возможном существовании органа, который должен совершить действия, которых не совершил. О нем и поговорим далее.

Для полноты исследования выбранной темы будет не лишним вспомнить в какие периоды и какие органы занимались регистрацией договоров аренды земли, а в дальнейшем – права аренды.

В соответствии с приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.07.2003г. N 174, в период с 02.07.2003г. по 31.12.2010г. ведение Государственного реестра земель осуществлялось структурными подразделениями Центра ГЗК.

Согласно постановлению Кабинета министров Украины от 9 сентября 2009 года N 1021, в период с 01.01.2011г. до 01.01.2013г. ведение Государственного реестра земель осуществлялось должностными лицами территориальных органов Госземагентства.

Требование об обязательной регистрации права аренды земельного участка появилась в Законе Украины N 1952-IV от 1 июля 2004 только с 01.01.2013г. С указанной даты и по настоящее время такое юридическое действие, как государственная регистрация договора аренды отошла в прошлое, взамен чего пришла регистрация права. Отделы Госземагентства потеряли регистрационную функцию, а регистрация права аренды проводится регистрационной службой.

В свою очередь, районные отделы Госземагентства сосредоточились на ведении Государственного земельного кадастра. В дальнейшем, приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 03.02.2015г. № 14 районные отделы Госземагентства реорганизованы в районные отделы Госгеокадастра с соответствующим правопреемством. Согласно п.4. Положения об Управлении (Отделе) Госгеокадастра в районе, утвержденного приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 03.02.2015г. № 14 управления (отдел) в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет ведение Государственного земельного кадастра, осуществляет государственную регистрацию земельных участков, ведет поземельные книги и выдает выписки из Государственного земельного кадастра о земельных участках, обеспечивает пользования данным Государственного земельного кадастра, и тому подобное.

Согласно ч.4 ст.3 Закона Украины N 1952-IV от 01 июля 2004 года (по состоянию на 2014 год), права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, предусмотренной настоящим Законом если на момент возникновения прав и их обременений действовало законодательство, которое не предусматривало обязательной регистрации таких прав и их обременений.

Таким образом, если долгосрочный договор аренды земли в свое время был зарегистрирован в Государственном реестре земель путем внесения записи в соответствующей книге регистрации, то после 1 января 2013 года нет необходимости проводить государственную регистрацию права аренды по этому договору в силу вышеуказанного закона.

Вместе с тем, государственный регистратор в описанной выше ситуации проверил данные Государственного земельного кадастра и сведений о текущем арендаторе не обнаружил. Однако, отсутствие в Государственном земельном кадастре таких сведений является следствием виновного бездействия со стороны соответствующего отдела Госземагентства (в дальнейшем – Госгеокадастра), поскольку согласно п.4 Заключительных и переходных положений Закона Украины «О государственном земельном кадастре», сведения о земельных участках из Государственного реестра земель подлежат переносу в Государственный земельный кадастр в автоматизированном порядке.

Степень вины должностных лиц отдела Держземгантства (Госгеокадастра) усиливается тем обстоятельством, что им точно известно содержание Государственного реестра земель, в том числе известно о проведенной государственной регистрации договора аренды земли с текущим арендатором, однако в Государственный земельный кадастр они эту информацию не перенесли и сознательно выдают «чистую» выписку из Государственного земельного кадастра без сведений о текущем арендаторе, полностью осознавая, что тем самым способствуют нарушению прав последнего.

Если описанная ситуация произошла и с вами, алгоритм последующих действий является достаточно очевидным. Необходимо подавать иск о признании недействительным договора аренды с новым арендатором, отмене решения государственного регистратора прав о регистрации права аренды нового арендатора, отмене соответствующей записи в государственном реестре прав. Параллельно следует обратиться в правоохранительные органы с целью дать оценку действиям руководителя соответствующего отдела Госземагентства (Госгеокадастра) и кадастрового регистратора, который выдал «чистую» выписку из Государственного земельного кадастра.

Адвокаты юридической группы «Право» из города Черкассы могут предоставить полный комплекс юридических услуг по защите вашего права аренды. Мы работаем с выездами по всей территории Украины.

Алексей Шамов