А  Д  В  О  К  А  Т
Г Р И Ц Е Н К О
Людмила Александровна
(067) 218-37-23     (093) 388-03-38
UA RU EN
Статья
12.05.2021

Как определить срок действия договора аренды земли

В этом аналитическом материале рассмотрим случай, когда стороны подписали договор аренды земли до 1 января 2013 (в 2012 году) и до указанной даты не подали его на государственную регистрацию. Но, после указанной даты подали договор государственному регистратору прав, в результате чего зарегистрировано право аренды. В условиях договора срок действия указан количеством лет (5 лет), без указания конкретной даты его окончания. Вопрос: 1) действует/заключен ли такой договор аренды земли? 2) как считать срок действия такого договора?

С 1 января 2013 из Закона Украины «Об аренде земли» исключены статьи 18 и 20, предусматривающие государственную регистрацию договора, как условие вступления договора в силу. Процедура регистрации договоров аренды земли перестала существовать. При этом, требования к форме договора аренды земли остались неизменными. По предписаниям статьи 14 Закона Украины «Об аренде земли», договор заключается в письменной форме. Договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора – ст.638 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Договор вступает в силу с момента его заключения (ст.631 ГКУ). Итак, состоялось упрощение условий для вступления в силу договоров аренды земли.

По своей правовой природе договор аренды земли является консенсуальным, поскольку предусматривает согласие (консенсус) сторон по всем существенным условиям. Договор рассчитан на пребывание сторон в отношениях в течение нескольких лет непрерывно. Договор заключается вследствие выявления воли обеих сторон. Отношения сторон договора могут быть прекращены или по взаимной воле обеих сторон, или по воле одной стороны, если для этого есть предусмотренные законом основания.

Государство Украина на своей территории уполномочено ограничивать свободу участников гражданских сделок, изменять характер их отношений или прекращать такие отношения. Для этого государством издается соответствующий закон. В других случаях, государство Украина декларирует невмешательство в дела (волю) субъектов хозяйствования (Закон Украины ”Об основных принципах хозяйственной деятельности»).

Очевидно, что государство Украина считает необходимым вести учет на своей территории всех правоотношений по пользованию землей. Для этого в свое время была введена процедура государственной регистрации договоров аренды земли. В 2013 году правительство Украины, не меняя сути контроля, изменило внешнее проявление (формат) такого контроля – вместо регистрации договоров введена регистрация прав.

Новый формат не предусматривал никаких негативных последствий для участников этих отношений, поэтому государство не ввело переходный период для изменения одной формы контроля на другую. Среди прочего, государство не ущемило волю сторон по договорам, которые были подписаны, но не зарегистрированы до 01 января 2013 года, не издало закон, каторым бы прекращались принудительно отношения сторон по таким договорам, или на основании таких договоров запрещалась бы регистрация прав. Иначе это противоречило бы предписаниям статьи 22 Основного Закона Украины: «При принятии новых законов или внесении изменений в действующие законы не допускается сужение содержания и объема существующих прав и свобод». Также это противоречило бы конвенционным правам лица, имеющего право руководствоваться принципом правовой определенности и законного рассчитывания на соблюдение его прав, имеющего право рассчитывать на соблюдение государством принципа надлежащего управления.

Напротив, новая процедура позволяла провести на основании таких договоров регистрацию прав, ведь с 1 января 2013 такие договоры и без регистрации отвечали требованиям ст.14 Закона Украины «Об аренде земли».

Стороны по договору в 2012 году изъявили взаимную волю находиться в договорных отношениях 5 лет. Ни одна из сторон в течение указанного периода свою волю не изменила. Эта воля была и по состоянию на день подписания договора в 2012 году, и по состоянию на 01 января 2013 года и по состоянию на день регистрации права аренды на каждый арендованный по этому договору участок.

Старая процедура регистрации договора была обязательной, однако не имела конечного срока (ее не требовалось произвести в какой-то конкретный строк). Многочисленная судебная практика Верховного Суда Украины (ВСУ) и Верховного Суда (ВС) свидетельствует о том, что регистрация договора в пределах оговоренного сторонами срока аренды свидетельствует о правомерном, договорном использовании ответчиком спорного земельного участка (постановление ВСУ от 06.03.2013р. №6-15цс13 ). Новая процедура регистрации права также является обязательной и также не имеет конечного срока (ее не требуется произвести в какой-то конкретный строк).

Указанное свидетельствует о свободе участников хозяйственных отношений выбирать момент, с которого их отношения будут занесены в государственные реестры, а права будут признаны государством; свободу выбирать старую или новую государственную процедуру. И указанное не говорит, что подписанные, но не зарегистрированные до 01 января 2013 года, договора больше не содержат действительной воли сторон и не могут быть использованы для регистрации права аренды по новой процедуре.

Кроме того, ВСУ в постановлении от 18 декабря 2013 по делу №6-127цс13 отметил: «правовое значение имеет наличие у лица воли на заключение договора именно в момент достижения сторонами договора согласия в надлежащей форме по всем существенным условиям договора, составление и скрепления подписью письменного документа. Регистрация договора является административным актом, то есть элементом внешним относительно договора».

Поэтому, государство Украина должно выполнять декларируемые им принципы, внимательно относиться к воли сторон договора, учитывать существование этой свободы в неизменном виде в течение оговоренного сторонами времени независимо от колебаний форматов тех или иных государственных процедур.

Следует обратить внимание на особенности исчисления срока действия договора в таких случаях. Сроком договора является время, в течение которого стороны могут осуществить свои права и выполнить свои обязанности в соответствии с договором (ст.631 ГКУ). По старой процедуре (до 2013г.) осуществлять свои права и исполнять обязанности по договору аренды земли стороны могли только после его государственной регистрации. Государственная регистрация предоставляла договору законную силу. Именно поэтому многочисленная сложившаяся практика ВСУ и ВС сводилась к тому, что началом отсчета срока аренды является момент государственной регистрации договора, а не момент его подписания. При этом, разрыв между этими двумя датами мог достигать нескольких лет.

Новый формат (с 2013г.) признает действующим/заключенным любой договор аренды земли, изложенный письменно. Вступление договора в силу не зависит от регистрации права. Соответственно, началом отсчета срока действия договора аренды является момент его подписания. А для договоров, подписанных, но не зарегистрированных до 01 января 2013 года, этот момент наступил именно 1 января 2013, то есть в день, когда они стали отвечать требованиям к договорам аренды земли (письменная форма – есть, обязанность регистрировать договор – отсутствует).

Учитывая, что стороны достигли согласия заключить договор на 5 лет, указанный период начался с момента вступления договора в силу, то есть с 01 января 2013 года, и закончился, соответственно, 31 декабря 2017 года.

Адвокат Шамов Алексей

 
ЗАДАТЬ ВОПРОС
ПЕРЕЗВОНИТЕ МНЕ
Контактные телефоны
(067) 474-18-61
(063) 577-11-88
Партнеры сайта
YuristAdvokat WebSite Teplodim
Programing by: © DOHC. Design by: © Furer. SEO: © Aweb. Powered by: © DoNS 1.4. 2008-2021. Разработка сайтов   Відвідувачів сьогодні: 17. Разом: 263647
Обратная связь: ЮГ «Право»

Имя:
E-mail:
Текст сообщения:
Обратный звонок: ЮГ «Право»

Имя:
Телефон:
Kомментарий: (по желанию)
Подтверждение
Спасибо, Ваша заявка получена.
С Вами свяжутся в ближайшее время!