Покупаем недвижимость: банковские торги. Выселение бывших собственников.

С развитием финансово-экономического кризиса на рынке вторичной недвижимости все чаще встречаются предложения банков, которые хотят реализовать конфискованное имущество должников по привлекательной цене. На самом деле такая покупка может стать причиной немалых хлопот; в частности, возникает проблема: как же выселить предыдущих владельцев?

В 2009 году банк ”Т.” обратился в суд с иском к гражданину Б., не выполнившим обязательства по ипотечному договору. При исполнении решения суда был наложен арест на предметы ипотеки – жилой дом и земельный участок в столичном пригороде, принадлежавшие гражданину Б. с 2000 года. Ссылаясь на то, что банк принял решение об обращении взыскания на переданное в ипотеку имущество, однако ответчики не выполняют его письменного требования о добровольном выселении из спорного дома, банк просил суд выселить ответчиков из оспариваемого дома со снятием с регистрационного учета. Решением Л-ского городского суда требования банка были удовлетворены. В ноябре 2012 года были проведены публичные торги по реализации недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, – вышеупомянутого жилого дома и земельного участка. Победителем торгов стала гражданка М. Между тем должники обратились в суд и добились отмены решения Л-ского городского суда. Наконец в конце 2015 года гражданка М. обратилась в Верховный Суд Украины. Результатом пересмотра дела Верховным Судом Украины стала следующая практика.

В рассматриваемой ситуации ипотечные договора не содержат условий и порядка выселения ипотекодателя с переданного в ипотеку дома в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки. Гражданин Б. попытался оставить за собой право, по крайней мере, проживать в доме, который больше ему не принадлежал.

Статьей 40 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей. Указано, что выселение производится в порядке, установленном законом. Порядок выселения устанавливает ЖК УССР, в частности статья 109; часть третья этой статьи регулирует порядок выселения граждан.

По смыслу Закона «Об ипотеке» и ЖК УССР в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, после принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить дом/помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жители не освобождают помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Анализ указанных правовых норм дает основания для вывода о том, что при принятии судебного решения о выселении жильцов в случае обращения взыскания на жилое помещение применяются как положения Закона «Об ипотеке», так и нормы ЖК УССР. Значит, лицам, выселяемым из жилого дома (жилого помещения), являющееся предметом ипотеки, в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки, другое постоянное жилье предоставляется только в том случае, если ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья.

Подытоживая факты, видим, как из-за якобы незначительного обстоятельства, а именно – пути приобретения дома и земли гражданином Б. еще в 2000г., гражданка М. оказалась в затруднительной ситуации. Судебное решение, которое заявительница просила пересмотреть, является обоснованным: суды правильно применили нормы материального права. Теперь гражданка М. – победительница банковских торгов – не может выселить предыдущего владельца, не предоставив ему другого постоянного жилья. Именно к этому сводятся выводы Верховного Суда Украины.

Никто не застрахован от подобных коллизий на все 100%, но их вероятность можно резко снизить, если вовремя обратиться к квалифицированному юристу, который проанализирует ситуацию и даст ценный совет еще до того, как вы заключите сделку. Такая предосторожность значительно экономит средства и драгоценное время. Вы можете обращаться по любым юридическим вопросам, связанным с покупкой и продажей недвижимости, по контактным номерам или через форму обратной связи. Адвокаты юридической группы «Право» предоставляют юридическую помощь не только в Черкассах, но и по всей Украине.