Безпека інвестора: схеми фінансування житлового будівництва

На даний момент первинний ринок житла досить жвавий, і багато хто зважується на такий відповідальний крок, як придбання власної квартири в новобудові. Слід зазначити, що придбання квартири було і залишається дещо ризикованою операцією. Навіть не розглядаючи такі кричущі випадки, як, наприклад, продаж однієї і тієї ж квартири двом або трьом покупцям, зберігається ймовірність, що ваша інвестиція виявиться ризикованішою, ніж вам того б хотілося.

Не варто орієнтуватися в першу чергу на місце розташування будкомплексу. Краще звернути увагу на ділову репутацію та документи девелоперської компанії, а також на її ряд зведених обєктів. До переліку послуг юридичної групи «ПРАВО» входить аналіз ділової репутації забудовника, документації по обраному вами об’єкта будівництва і аналіз безпеки схеми фінансування даного об’єкту.

Попередні договори купівлі-продажу, векселі. Такі папери, по суті, не дають інвестору права власності. Забудовник отримує від інвестора гроші, але не можна здобути право власності на нерухомість, яка ще не введена в експлуатацію. Більшість таких угод надалі можуть бути оскаржені в судовому порядку.

Отже, згідно ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестування та фінансування житлового будівництва може проводитися через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування (ІСІ), а також через емісію цільових облігацій. Інші способи інвестування визначаються виключно законами.

Фонди фінансування будівництва (ФФБ) – це форма фінансово-кредитних взаємин забудовника і довірителів (фізичних та юридичних осіб) при здійсненні житлового будівництва. У цій системі відбувається залучення керуючого (управителя-посередника), який від власного імені діє в інтересах довірителів. Управитель ФФБ – це фінансова установа, яка забезпечує управління коштами довірителів (по суті, інвесторів), здійснює контроль будівельних робіт (контроль термінів, фінансування, документації), керуючись правилами ФФБ і договорами участі у ФФБ. І якщо мета інституту спільного інвестування (ІСІ) – це отримання прибутку, то мета ФФБ – отримання довірителями фонду у власність об’єктів нерухомості. При використанні схеми з емісією цільових облігацій інвестор розраховується із забудовником раніше набутими облігаціями – після того, як об’єкт введений в експлуатацію.

Іноді інвестори вирішують об’єднати зусилля і утворити житлово-будівельний кооператив, який, безумовно, має свої переваги і недоліки. Привабливість цього варіанту полягає в порівняльній простоті, адже інвесторові не завжди вдається з першого разу розібратися в складній схемі фінансування та оподаткування через фонди фінансування будівництва або емісію цільових облігацій.

Можна довго наводити приклади вдалого використання різних схем фінансування будівництва, називаючи аргументи pro і contra. Як правило, успіх вашого підприємства залежить від вірного розрахунку, заснованого на індивідуальних даних і запитах. Одному інвесторові підходить схема фінансування будівництва через ФФБ, а для іншого оптимальним варіантом стане організація будівельного кооперативу. У ситуації, що склалася, консультація юриста буде незамінна.

З іншого боку, аналіз схем фінансування та оподаткування будівництва в Черкасах цікавить не тільки інвесторів, а й забудовників.

У наступній статті юридичної групи «ПРАВО» будуть розглянуті варіанти оптимізації оподаткування при фінансуванні будівництва.

Ольга Устенко