Добрими намірами?

28 липня Верховною Радою було зареєстровано законопроект №2459а ”Про внесення змін до ст.37 Закону України ”Про регулювання містобудівної діяльності” (щодо підтвердження наявності коштів для забезпечення кошторису будівництва). Зі слів авторів законопроекту, ”проект закону підготовлено з метою захисту інтересів громадян України, які інвестують свої кошти в об’єкти будівництва, що належать до IV i V категорій складності. (...) Законопроектом виключається можливість отримання дозволу на проведення будівельних робіт без надання підтверджуючих документів про наявність коштів, необхідних для забезпечення виконання кошторису об’єкту (об’єктів) будівництва, що належать до IV i V категорій складності.”

Виходячи з тексту пояснювальної записки до законопроекту, його автор впевнений, що його прийняття підвищить рівень контролю за недопущенням до будівництва забудовників, що не мають достатньо коштів для завершення будівництва, дозволить запобігти махінаціям з інвестиціями в будівництво, підвищить рівень довіри інвесторів до об’єктів будівництва, які належать до IV i V категорій складності; зменшить ризик виникнення недобудов та унеможливить будівельні афери.

Законом України ”Про регулювання містобудівної діяльності” визначено, що категорія складності об’єкта будівництва визначається проектною організацією і замовником будівництва. Клас наслідків (відповідальності) об’єкта будівництва визначається згідно з вимогами ДБН В.1.2-14-2009 ”Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ” за рівнем можливих економічних збитків і (або) інших втрат, пов’язаних з припиненням експлуатації або втратою цілісності об’єкта. Прикладом таких об’єктів можуть бути як багатоповерхові житлові будинки, торговельні будівлі, бізнес-центри тощо, так і, скажімо, транспортні шляхи, гірничопромислові і добувні підприємства, магістральні нафтогазопроводи – IV i V категорії охоплюють надзвичайно велику вибірку споруд; так чи інакше, можливі наслідки прийняття даного законопроекту торкнуться великої кількості забудовників.

Спочатку розглянемо популярну схему фінансування житлового будівництва через фонди фінансування будівництва (ФФБ) виду Б, де управитель здійснює фінансування будівництва у порядку, визначеному договором, у межах загальної вартості будівництва та відповідно до графіка фінансування, погоджених управителем і забудовником за кожним об’єктом будівництва.Управитель може створити ФФБ виду Б лише за наявності відповідного дозволу на прийняття управителем на себе комерційних ризиків. При здійсненні управління ФФБ виду Б, для покриття ризику недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва, управитель може укласти зі страховиком договір страхування такого ризику. Мотив авторів законопроекту №2459а повторює застережні заходи забезпечення безпеки будівництва, уже закріплені чинним законодавством.

По-друге, не всі забудовники обирають схему зі створенням ФФБ через її складність, про що ми вже писали у публікації від 17.04.2015. Будівництво споруд, які належать до IV i V категорій складності, вимагає залучення надзвичайно великих коштів. Сумнівно, що банківська установа надасть одноразово суму, яка здатна покрити вартість будівництва, ще до отримання дозволу. Максимум, на який може розраховувати клієнт – банківська гарантія. Зазвичай фінансування здійснюється поступово, траншами, згідно закріпленого графіку.

По-третє, не всі забудовники використовують кредитні кошти банків. Напроти, якщо можна обійтися без кредиту, підприємець обійдеться без нього. Для забудовника невеликого або ”середньої руки”, до яких, наприклад, відносяться житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), буде надзвичайно важко зосередити на своїх рахунках всю суму коштів, необхідну для закінчення будівництва, ще до початку будівництва, на етапі отримання дозволу (!). Таке під силу лише мастодонтам будівельного ринку, пов’язаним з крупними фінансовими групами. Після схвалення даного законопроекту неможливо буде уявити боротьбу звичайного, простого, знайомого всім ЖБК, що отримує кошти за договорами пайової участі, та крупного забудовника – дітища могутньої фінансової групи. Фінансова маневреність не повинна бути критерієм, за яким визначають добропорядність забудовника.

Видається сумнівним, що основна мета авторів законопроекту – запобігання махінаціям з інвестиціями та загальна безпека будівництва – може бути досягнута; натомість втрачається розмаїття учасників будівельного ринку та змінюється обличчя цілої галузі. Заради спокою простих громадян законопроект №2459а, з одного боку, дублює вже існуючі захисні механізми, які використовують великі забудовники, фактично знеможливлює участь гравців ”середньої руки” на будівельному ринку і лобіює інтереси крупних гравців.

Шамова Ольга