Подвійна реєстрація права оренди: захист ”старого” орендаря (ч.1)

Розглянемо ситуацію: в одному з районів Черкаської області Товариство-1 орендує у фізичної особи земельну ділянку сільськогосподарського призначення на довгостроковій основі. Договір укладений у 2007 році, зареєстрований у районному виробничому відділі регіональної філії Центру ДЗК дещо пізніше в тому ж році. Строк дії договору 15 років. Тобто, його дія має закінчитись 2022-му. Раптом, Товариство-1 отримує письмову вимогу від Товариства-2 про необхідність звільнення земельної ділянки в зв’язку з тим, що останній є законним орендарем цієї земельної ділянки та його інше речове право (оренди) зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Товариство-2 звертається до адвокатів, юристів, правоохоронних органів, суду та виявляє, що власник землі свідомо передав свою ділянку в оренду Товариству-2, а у державного реєстратора речових прав на нерухоме майно не було підстав відмовити Товариству-2 у реєстрації права оренди, оскільки державний реєстр не містив відомостей про реєстрацію такого права за Товариством-1.

Уявіть ситуацію, коли державний реєстратор речових прав ”забув” пересвідчитись у відсутності іншого речового права, яке могло б бути належним іншій особі на цю ж земельну ділянку в даний час, або не пересвідчився у цьому свідомо, посилаючись на ”спрощений порядок” державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, коли зацікавлена особа не додала до поданого реєстратору пакету документів витягу з Державного земельного кадастру. Створено ситуацію, яка сприяє порушенню прав іншого орендаря.

Спрощення процедури для заявника полягає в тому, що йому більше не потрібно подавати державному реєстратору речових прав витяг з Державного земельного кадастру на земельну ділянку, оскільки ст.28-1 Закону України від 1 липня 2004 року N 1952-IV передбачено взаємодію органу державної реєстрації прав та органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, що передбачає автоматичний та синхронний обмін інформацією.

Згідно ст.9 Закону України від 1 липня 2004 року N 1952-IV, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Пункт 8-1 ч.2 ст.9 Закону України від 1 липня 2004 року N 1952-IV зобов’язує державного реєстратора під час прийняття рішення про державну реєстрацію речового права, яке виникло та оформлене до 1 січня 2013 року, запитувати у органів, які проводили державну реєстрацію договорів оренди чи іншим чином фіксували виникнення такого права, відповідну інформацію.

Крім того, згідно ст.38 Закону України «Про Державний земельний кадастр», отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку є обов’язковим при вчиненні правочинів щодо земельної ділянки (крім складення заповітів).

Отже, зазначений вище закон передбачає перевірку наявності речових прав інших осіб лише в межах відомостей, внесених до Державного земельного кадастру і державний реєстратор не має права «забути» чи умисно не здійснити отримання відомостей з Державного земельного кадастру про можливого користувача (орендаря) земельної ділянки.

Верховний суд України у постанові від 29 вересня 2015 року, ухваленої в результаті перегляду судових рішень внаслідок неоднакового застосування судами одних і тих же норм права – частин другої, четвертої статті 3, частини першої статті 8, пунктів 1, 8-1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV.), згідно якої: «державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов’язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації». Верховний суд України встановив, що договори оренди на користь позивача були зареєстровані у Державному реєстрі земель у 2007 році та строк їх дії не закінчився, що унеможливлює на момент виникнення спірних правовідносин (2014 рік) реєстрацію права оренди на ті ж ділянки за іншою особою.

Таким чином, державний реєстратор речових прав зобов’язаний, як мінімум, отримати витяг з Державного земельного кадастру, в якому має звернути увагу на інформацію про можливого поточного користувача (орендаря) земельної ділянки. Цей мінімум є обов’язковим.

Уявімо далі, що з розвитком подій Товариство-1 дізналось, що у Державний земельний кадастр не внесено інформацію про нього, як орендаря. Реєстраційна справа державного реєстратора містить витяг з ДЗК, в якому інформації про Товариство-1 просто немає. Формально реєстратор вчинив перевірку та його вини немає. Чи є правильним такий висновок та який ще орган мав би вчинити дії, яких не вчинив, читайте в другій частині цього правового огляду.

Олексій Шамов