А  Д  В  О  К  А  Т
Г Р И Ц Е Н К О
Людмила Олександрівна
(067) 218-37-23     (093) 388-03-38
UA RU EN
Стаття
24.02.2018

Практика нового Верховного суду щодо поновлення договорів оренди землі

В країні триває масштабна судова реформа та однією з найяскравіших подій останнього часу для юридичної спільноти був запуск 15 грудня 2017 року роботи нового Верховного Суду (далі – ВС) та набрання чинності в цей же день новими процесуальними кодексами. Тобто, новий Суд і абсолютно нові правила гри!

В силу особистої спеціалізації, особливу увагу я звернув на висновки ВС у земельних спорах, та, крім іншого, у справах щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк на підставі ст.33 Закону України «Про оренду землі».

За два повних місяці роботи ВС розглянув не один десяток справ з вищевказаного питання, а останніми днями кількість його рішень по земельним спорам просто зашкалює.

Всі ми спостерігали за конкурсом на посаду судді до ВС і бачили, що команда до нього підбирається досить прогресивна. Серед них є і адвокати і науковці. Присутність та активна позиція останніх особливо відчувається, коли вичитуєш свіжі рішення ВС.

Так, мені особисто за часів роботи попереднього Верховного суду України не вистачало розширеного тлумачення поняття «переважне право орендаря», «недобросовісна поведінка орендодавця» (див.постанову ВС від 06.02.2018р. у справі №924/503/17), свіжого розуміння «верховенства права» (див.постанову ВС від 09.02.2018р. у справі №912/555/17).

В цілому, ВС наслідував правові позиції старого ВСУ у цій категорії спорів, але новий погляд на звичні речі вже відчувається.

Цікаво спостерігати за самоідентифікацією ВС у світлі практики Європейського суду з прав людини. Так, від постанови до постанови ВС цитує рішення ЄСПЛ «Пономарьов проти України», «Рябих проти Російської Федерації», «Нєлюбін проти Російської Федерації» та інші, вказуючи на роль вищого суду, як органу, повноваження якого мають використовуватись насамперед для усунення фундаментальних порушень. Тому, не знайшовши у рішеннях суду першої та апеляційної інстанцій фундаментальних порушень, ВС, як правило, відмовляє у задоволенні касаційної скарги. Інше питання, що чітких критеріїв для віднесення порушення до числа фундаментальних немає, оскільки це досить оціночне поняття. Видається, що з часом колекція з порушень, які ВС визначить в якості фундаментальних, буде рости та наш юридичний інструментарій в цьому розумінні стане багатшим.

Було приємно знайти правову позицію ВС щодо автоматичного продовження попередніх договірних відносин за ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», підкріплену посиланням на ст.764 ЦК України; а переважне право наймача за ч.ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» – підкріплене ст.777 ЦК України (див. постанову від 24.01.2018р. у справі №395/977/16-ц).

Підтвердив ВС й усталену практику щодо найбільш вдалої побудови позовних вимог у цій категорії спорів. А саме, вимога про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі є найбільш ефективною. Крім того, ВС висловив позицію і щодо ситуації коли розмір орендної плати зазначено у договорі не у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки землі, а у твердій грошовій сумі; при цьому, вказаний у договорі розмір орендної плати є нижчим від встановленого законодавчо мінімуму орендної плати за землі державної та комунальної власності. Щодо цього ВС зазначив, що «встановлення орендної плати у відповідному розмірі від нормативної грошової оцінки може бути предметом окремого позову» (див.постанову ВС від 06.02.2018р. у справі №908/995/17). Крім того, в іншій справі ВС зазначив, що у разі зазначення у договорі розміру орендної плати, що на момент виникнення спірних правовідносин є меншим від встановленого законодавчо мінімумум (для земель державної та комунальної власності), орендна плата в такому разі має сплачуватись на рівні не нижче такого рівня, однак ця обставина не має перешкоджати праву на поновлення договору оренди землі на новий строк. При цьому, на думку ВС, «саме на орендодавця (орган державної влади) покладений обов’язок узгодити з орендарем істотні умови договору, зокрема і розмір орендної плати, у тому числі у випадку невідповідності його мінімального розміру законодавчо встановленому» (див.постанову ВС від 06.02.2018р. у справі №908/995/17).

Цікаво, але не зовсім зрозуміло, прозвучала у одній з постанов ВС думка про те, що способів поновлення договору на підставі ст.33 Закону України «Про оренду землі» не два а три. При цьому, третій спосіб, на думку ВС, передбачений частиною 12 вказаної статті. У цій нормі йдеться про те, що в разі зміни меж земельної ділянки «поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди». В цьому місці завжди було таємничо. З одного боку начебто й зрозуміло, що зміна межі унеможливлює поновлення договору на новий строк. А з іншого, частина 12 говорить про зміну межі саме як про підставу для поновлення, хоча й у порядку, що є загальним для отримання ділянки в оренду. Тобто, йдеться про рівні з усіма іншими претендентами умови – аукціон. Видається, що поновлення в цьому випадку є не правом орендаря (в розумінні превалюючому, переважному перед іншими, такому, що може бути ефективно захищене), а просто можливістю ще раз взяти цю ж ділянку в оренду, якщо запропонувати найкращу серед інших претендентів пропозицію (див.постанову ВС від 21.02.2018р. у справі №927/660/17).

Разом з тим, я не згідний з правовим підходом ВС по одній конкретній справі (ідентифікувати яку наразі тут не буду, оскільки остаточного рішення по ній немає), де орендар виконав всі умови для поновлення договору оренди землі державної власності на новий строк та рішеннями суду першої та апеляційної інстанції його позов про поновлення був задоволений. Однак, до касаційного суду скаргу подала особа, яка претендує на отримання у власність частини вищевказаної орендованої земельної ділянки та на момент звернення зі скаргою до вищого суду ця особа вже мала дозвіл розпорядника землі (головного управління Держгеокадастру в області, орендодавця) на розроблення відповідного проекту землеустрою й за результатами складання останнього ділянка для скаржника вже була сформована та внесена до геоінформаційної системи Державного земельного кадастру. Як тільки можливо зрозуміти з тексту постанови ВС, таких осіб багато, внаслідок чого орендована ділянка позивача вже поділена на більш дрібні ділянки для скаржника та інших. Встановивши ці обставини, ВС скасував усі судові рішення по справі та направив її на новий розгляд з метою з’ясування дійсних обставин справи. На мою думку, таке рішення не можна назвати збалансованим, адже встановивши наявність у скаржника права на отримання земельної ділянки у власність, суд надав цьому праву перевагу. Однак, якщо позивач довів належним чином наявність у нього права на поновлення договору на новий строк та за умови застосування наслідків за ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» – договір вважається автоматично поновленим на новий строк. А якщо договір поновився, то не було періоду, в якому право оренди позивача було відсутнє, та який міг би бути використаний орендодавцем для вільного розпорядження землею, в тому числі для надання дозволу зацікавленим особам для розроблення проекту землеустрою без нотаріально посвідченої згоди позивача, як землекористувача. А з цього може слідувати, що надані таким чином дозволи суперечать приписам ст.118 ЗК України, що в свою чергу не породжує у скаржника будь-якого права на отримання земельної ділянки у власність.

З усього вищевикладеного можна зробити висновок, що наразі новий ВС активно виконує обіцяне та стоїть на шляху до верховенства права, що не виключає виникнення помилок, в тому числі з фундаментальних питань. Головне, щоб таких помилок було менше і робота над ними мала місце.

А ми продовжуємо захищати права фермерів та сільгоспвиробників на землю й запрошуємо до співпраці.

Олексій Шамов

 
ЗАПИТАТИ ЮРИСТА
ПЕРЕДЗВОНІТЬ МЕНІ
Контактні телефони
(067) 474-18-61
(063) 577-11-88
Партнери сайту
YuristAdvokat WebSite Teplodim
Programing by: © DOHC. Design by: © Furer. SEO: © Aweb. Powered by: © DoNS 1.4. 2008-2018. Разработка сайтов   Відвідувачів сьогодні: 101. Разом: 192774
Зворотній зв’язок: ЮГ «Право»

Ім’я:
E-mail:
Текст повідомлення:
Зворотній дзвінок: ЮГ «Право»

Ім’я:
Телефон:
Коментар: (за бажанням)
Підтвердження
Дякуємо, Ваша заявка отримана.
З Вами зв’яжуться найближчим часом!