Як поновити договір оренди земельної ділянки на новий строк

Серед сільгоспвиробників Черкаської області питання поновлення договору оренди землі на новий строк є надзвичайно актуальним.

Як правило, більшість договорів оренди землі державної власності (так званих, земель запасу) укладаються на 5-10 років і цей термін збігає непомітно швидко.

Добрий господар турбується про юридичний статус своєї землі, як основного засобу виробництва, та завчасно порушує перед уповноваженим державою органом питання продовження орендних відносин. Цій темі присвячений сьогоднішній правовий огляд. Ми прослідкуємо чи існує так зване автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки та що для цього вимагає закон.

Намагаючись бути якомога ближчими до проблем звичайного фермерського господарства чи товариства, огляд здійснюється на прикладі земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Закон України «Про оренду землі» гарантує орендарю, який належним чином виконує всі умови відповідного договору, переважне право продовжити строк оренди землі на новий строк. Для цього важливо встановити яким чином у конкретному договорі оренди прописана процедура завчасного попередження орендодавця про намір орендаря скористатись таким переважним правом. Закон передбачає, що повідомлення орендаря про бажання продовжити договір на наступний період має бути здійснене не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну дії договору. Однак, враховуючий принцип свободи договірних відносин, сторони договору можуть встановити й інший строк попередження. Так, нерідко цей строк становить три місяці а в окремих випадках і півроку.

Важливим моментом, про який часто забуває заклопотаний орендар, є необхідність прикладення до вищевказаного письмового повідомлення проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди. Законодавством не встановлено чітку форму додаткової угоди, однак на практиці вже вироблені найбільш прийнятні її форми.

Необхідно враховувати, що орендодавець на цьому етапі має право запропонувати зміну істотних умов договору та у разі, якщо між сторонами не буде досягнута згода з усіх істотних умов, переважне право добросовісного орендаря, нажаль, буде припиненим, що не дозволить поновити оренду.

Закон надає орендодавцю один місяць для розгляду повідомлення та додаткової угоди, після чого ним приймається рішення про поновлення договору та укладення додаткової угоди. Якщо орендодавець має заперечення, їх суть має бути викладена письмово з направленням таких мотивованих заперечень орендарю. Необгрунтованість заперечень є підставою для їх оспорювання в судовому порядку.

Нерідко стається так, що орендодавець у місячний строк не надав жодної відповіді, ані позитивної, ані негативної. В такому випадку закон говорить, що якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою та від орендодавця протягом одного місяця після закінчення договору оренди не надходить лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди, договір оренди вважається поновленим на тих же умовах і на той самий строк, який був передбачений договором.

Саме ця норма вносить елемент «автоматичності» у договірні відносини між сторонами. Тут починає працювати принцип мовчазної згоди орендодавця. Йому вже не потрібно приймати рішення про поновлення договору, закон просто зобов’язує його протягом одного місяця в обов’язковому порядку підписати з орендарем надану останнім додаткову угоду.

Але, в більшості випадків, орендодавець починає болісно шукати підстави не підписувати додаткову угоду, незважаючи на імперативний законодавчий припис.

Ось тут і постає одвічне питання «що робити?».

«Гарячі» голови пропонували а в подальшому і намагались в судовому порядку зобов’язати державний орган (спочатку райдержадміністрації, а на даний час головне управління Держземагенства у Черкаській області) поновити договір на новий строк чи зобов’язати його підписати додаткову угоду, однак, національні суди заперечили можливість втручання у договірні відносини та перебирання судом на себе функцій договірної сторони. В результаті, усталеною є практика визнання дій або бездіяльності державного органу незаконними та зобов’язання повторно розглянути повідомлення орендаря про намір скористатись згаданим вище переважним правом.

Однак, правозастосовча діяльність перебуває у постійному русі та на сьогодні фахівці групи одночасно з іншими провідними юристами застосовують нові методи захисту прав орендарів. Наприклад, ми можемо використовувати формулу, за якою суд не вправі прийняти розпорядчі рішення замість орендодавця, однак має можливість укладення правочину в судовому порядку. Такий шлях є нелегким, але має свої переваги.

Серед наших клієнтів успішні аграрні формування Черкаської області та окремих сусідніх областей. Запрошуємо до співпраці.

Олексій Шамов