Як визначити строк дії договору оренди землі

У цьому аналітичному матеріалі розглянемо випадок, коли сторони підписали договір оренди землі до 1 січня 2013 року (2012 рік) і до вказаної дати не подали його на державну реєстрацію. Натомість, після вказаної дати подали договір державному реєстратору речових прав, внаслідок чого зареєстроване право оренди. В умовах договору строк дії вказаний кількістю років (5 років), без вказання конкретної дати його закінчення. Питання: 1) чи є чинним/укладеним такий договір оренди землі? 2) як рахувати строк дії такого договору?

З 01 січня 2013 року з Закону України «Про оренду землі» виключено статті 18 та 20, які передбачали державну реєстрацію договору, як умову набрання договором чинності. Процедура реєстрації договорів оренди землі перестала існувати. При цьому, вимоги до форми договору оренди землі залишились незмінними. За приписами статті 14 Закону України «Про оренду землі», договір укладається у письмовій формі. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору – ст.638 Цивільного кодексу України (ЦКУ). Договір набирає чинності з моменту його укладення (ст.631 ЦКУ). Отже, відбулось спрощення умов для набрання чинності договорами оренди землі.

За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальним, оскільки передбачає згоду (консенсус) сторін з усіх істотних умов. Договір розрахований на перебування сторін у відносинах протягом декількох років безперервно. Договір укладається внаслідок виявлення волі обох сторін. Відносини сторін договору можуть бути припинені або за взаємною волею обох сторін, або за волею однієї сторони, якщо для цього є передбачені законом підстави.

Держава Україна на своїй території управнена обмежувати волю учасників цивільних угод, змінювати характер їх відносин чи припиняти такі відносини. Для цього нею видається відповідний закон. В інших випадках, Держава Україна декларує невтручання у відносини (волю) суб’єктів господарювання (Закон України ”Про основні засади господарської діяльності”).

Є очевидним, що Держава Україна вважає необхідним обліковувати на своїй території всі правовідносини з користування землею. Для цього у свій час була введена процедура державної реєстрації договорів оренди землі. У 2013 році Держава Україна, не змінюючи суті контролю, змінила зовнішній вияв (формат) такого контролю – замість реєстрації договорів запроваджено реєстрацію прав.

Новий формат не передбачав жодних негативних наслідків для учасників цих відносин, тому держава не запровадила перехідний період для зміни однієї форми контролю на іншу. Серед іншого, держава не ущемила волю сторін за договорами, що були підписані, але не зареєстровані до 01 січня 2013 року, не видала закон, яким би припинялись примусово відносини сторін за такими договорами, чи на підставі таких договорів заборонялась би реєстрація прав. Інакше це суперечило би приписам статті 22 Основного Закону України: «при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод». Також це суперечило б конвенційним правам особи, яка управнена керуватись принципом правової визначеності та законного сподівання, розраховувати на дотримання державою принципу належного урядування.

Навпаки, нова процедура дозволяла провести на підставі таких договорів реєстрацію прав, адже з 01 січня 2013 року такі договори і без реєстрації відповідали вимогам ст.14 Закону України «Про оренду землі».

Сторони за договором у 2012 році виявили взаємну волю перебувати у договірних відносинах 5 років. Жодна з сторін протягом вказаного періоду своєї волі не змінила. Ця воля існувала і станом на день підписання договору у 2012 році, і станом на 01 січня 2013 року і станом на день реєстрації права оренди на кожну орендовану за цим договором ділянку.

Стара процедура реєстрації договору була обов’язковою, проте не мала присічного строку. Численна судова практика Верховного Суду України (ВСУ) та Верховного Суду (ВС) свідчить про те, що реєстрація договору в межах обумовленого сторонами строку оренди свідчить про правомірне, договірне використання відповідачем спірної ділянки (пост.ВСУ від 06.03.2013р. №6-15цс13). Нова процедура реєстрації права також є обов’язковою і також не має присічного строку.

Зазначене свідчить про свободу учасників господарських відносин обирати момент, з якого їх відносини будуть занесені до державних реєстрів, а права будуть визнані державою; свободу обирати стару чи нову державну процедуру. І зазначене не свідчить, що підписані, але не зареєстровані до 01 січня 2013 року, договори більше не містять дійсної волі сторін і не можуть бути використані для реєстрації прав за новою процедурою.

Крім того, ВСУ у постанові від 18 грудня 2013 року у справі №6-127цс13 зазначив: «правове значення має наявність у особи волі на укладення договору саме на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, складання та скріплення підписом письмового документа. Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору».

Відтак, Держава Україна має виконувати декларовані нею принципи, уважно ставитись до волі сторін договору, враховувати існування цієї волі у незмінному вигляді протягом обумовленого сторонами часу незалежно від коливань форматів тих чи інших державних процедур.

Слід звернути увагу на особливості обчислення строку дії договору в таких випадках. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов’язки відповідно до договору (ст.631 ЦКУ). За старої процедури (до 2013р.) здійснювати свої права і виконувати обов’язки за договором оренди землі сторони могли виключно після його державної реєстрації. Державна реєстрація надавала договору чинності. Саме тому численна і усталена практика ВСУ та ВС зводилась до того, що початком відліку строку оренди є момент державної реєстрації договору, а не момент його підписання. При цьому, розрив між цими двома датами міг сягати декількох років.

Новий формат (з 2013р.) визнає чинним/укладеним будь-який договір оренди землі, викладений письмово. Набрання договором чинності не залежить від реєстрації права. Відповідно, початком відліку строку дії договору оренди є момент його підписання. А для договорів, підписаних, але не зареєстрованих до 01 січня 2013 року, цей момент наступив саме 01 січня 2013 року, тобто в день, коли вони стали відповідати вимогам для чинності договору оренди землі (письмова форма – є, обов’язок реєструвати договір – відсутній).

Враховуючи, що сторони досягли згоди укласти договір на 5 років, вказаний період почався з моменту набрання договором чинності, тобто з 01 січня 2013 року, і закінчився, відповідно, 31 грудня 2017 року.

Адвокат Шамов Олексій